馬凱/置之死地而後生─房市與人民幣止跌之道

一開年,

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,投資者即陷入危疑震撼的境地。先是房價跌跌不休,

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,去年商用不動產交易量萎縮四%、土地交易量減少六%,

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,今年素有多頭總司令的房地產專家更悲觀預言:前者會大減二成,

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,而後者更會下降三成;而且「八年的寒冬才開始」,

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,「現在不賣,

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,明天更低」。房市萎縮,

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,投資者憂心,

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,政府也不敢坐視;但,

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,該怎麼辦?新台幣走弱,也備受關注。新台幣與人民幣的關係日益密切;但自去年八月大陸央行「完善人民幣兌美元中間價形成機制」令人民幣大貶,隨著美國央行升息,人民幣也跌跌不休;離岸人民幣今年前三個交易日已貶低二.四%,更有專家預估,全年可能下貶十五%。二者均與兩件大事有關。其一是中國大陸以七年之力,關閉了世界工廠;一方面令經濟失速,一方面則使全球原物料、鋼鐵、水泥及能源等原本大量流注世界工廠的重要投入嚴重供給過剩,價量齊跌;更使全球廿年來主要的成長動力來源驟失,繁榮的盛夏進入酷寒的嚴冬,不知何日回春。其二則是,美國央行積七年之功,透過QE及零利率將數兆美元驅入新興市場套利套匯;去年底終於改弦易轍,其反作用力又將數兆美元趕出新興市場,流向美日等避風港。包括中國在內,經濟體質比較羸弱的開發中國家首當其衝,資產加速外流,幣值大貶。人民幣身處兩者輻輳的中心,一旦貶值預期形成,資金更將避之唯恐不及,乃產生一個惡性循環,難以戢止。台灣房市也十分類似:失去大陸世界工廠對原材料與中間財的胃納,成長動力熄火,對房市衝擊至大。美國升息,帶動全球熱錢抽緊、利率走揚,房市又是主要的受害者。房地合一稅上路,一改稅賦嚴重偏低又漏洞百出的積弊;在修正過程中,長久以來被扭曲的房價將持續滑落。這些因素形成跌價預期,使投資者遠離,而形成惡性循環。但這兩種頹勢都有其正面意義:人民幣走貶,對每下愈況之大陸出口是緩和跌勢的特效藥,對穩定整體經濟乃至全球市場有不可忽視的作用。台灣房價所得比嚴重偏高,與薪資嚴重倒退的現實對比,早成民怨的淵藪;房價下跌,正是補偏救弊的及時雨。但這兩者若跌勢太猛,則過猶不及,反成禍害。得失之間不易拿捏。四十年前一成功案例足以為師。一九七○年代能源危機乍現,各國物價急揚,在通膨預期推波助瀾之下,更難控制。蔣經國先生察納雅言,在農曆除夕一夜之間將油電價格等大幅調高,使物價飛漲;但由於調幅過大,在各國物價持續揚升的情況下,台灣物價反而逐步回降,終歸穩定。人民幣此時大可師法故技:一次大貶至超過眾所預期的水準。由於矯枉過正,反而產生反向的預期,令其幣值回穩後反向回升;則一方面資金外逃之勢將反轉而回流,另一方面出口也將大有裨益。面對不知伊於胡底的房價,主政者可趁此時宣示,將竭盡一切手段將房價所得比維持在各方皆認為比較合理的倍數,譬如八倍;則市場的預期即立為此所取代,而使房價迅速穩定。但為防止未來在投機炒作之下又有所偏離,同時也應採取行動不容許炒房者將此比數拉高;而使住宅完全超脫投機炒作的魔掌,以「住者安居」為唯一宗旨。如此,不僅立解房價崩跌的危機,消弭觀望的疑慮,讓「八年寒冬」一朝消散;而且住宅市場將永為春意籠罩。(作者為經濟評論者),

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